Инвестируем средства в недвижимость

Процесс продажи доли в коммуналке очень часто может оказаться намного сложнее, чем продажа квартиры или дома. Связано это со статьей 250 Гражданского кодекса, в котором указано, что собственники других долей квартиры имеют основное право на покупку. Поэтому, продавая комнату, необходимо уведомить их о предстоящей сделке. Если у них не будет возможности купить долю, тогда они должны предоставить письменный отказ.

Этот закон, в большинстве случаев, является основным препятствием в момент купли - продажи. Часто собственники других долей коммуналки сами не покупают и, в тоже время, не дают отказ. В таком случае, продавец может послать им заказное письмо с уведомлением о вручении, а если, в течение месяца, не будет никакого ответа с их стороны, то это будет рассмотрено как получение отказа.

Существует несколько способов, которые помогут обойти ст.250:

1. В договоре указывается более высокая цена. Если квартира находится в собственности более трех лет, тогда не возникнут никакие проблемы при уплате налогов (налог в данном случае взиматься не будет). Но покупатель должен иметь в виду, что продавец, не смотря на договоренность, может потребовать заплатить сумму, указанную в договоре. В противном случае, при расторжении договора задаток не возвращается.

2. Сделка осуществляется договором дарения. Но в данном случае может понести убытки одариваемый (кроме родственников), который будет должен оплатить налог. Хотя, такая сделка может вызвать определенные подозрения, если изначально комната была выставлена на продажу.

3. Может иметь место и вариант, который называется «отщеплением», то есть определенную долю своей собственности, например 1/100, продавец дарит покупателю. Налог, в данном случае, будет совсем небольшим. Одаряемый будет также являться долевым собственником, и иметь преимущественное право на покупку этой площади.

4. Между сторонами сделки заключается фиктивный договор займа под залог имущества. Естественно, долг не отдается, и квартира переходит в собственность кредитора. Хотя, из-за больших сомнений по поводу сделки, государственные органы отказывают в регистрации права собственности, но получить которую можно через суд. Может возникнуть ситуация, когда другие собственники коммунальной квартиры возвращают долг сами, и через суд выигрывают право на покупку комнаты.

5. Заключается договор ренты, которая через определенное время выкупается, и плательщик рентных платежей становится собственником жилой площади.

Всегда следует помнить, что каким бы из перечисленных выше способов не воспользовались, всегда существует возможность оспорить его в суде и сделка может быть признана недействительной.